Коммунальный вопрос

Казалось бы логичным, что восстановление освещения на лестничных клетках — это прямая обязанность ЖЭКА (Управляющей компании или ТСЖ). Однако, на практике были случаи, когда недобросовестные сотрудники разъясняют жителям о том, что замена ламп это капитальный ремонт и значит они не принимают такую заявку. Интуиция подсказывает абсурдность ситуации, но как же доказать свою правоту грамотно.

Во-первых, важно иметь базовое знание, что входит в состав Общего имущества многоквартирного дома в части электроснабжения. Итак, ВНУТРИДОМОМВАЯ СИСТЕМА ЭЛЕКТРОСНАБЖЕНИЯ, состоит из:

вводных шкафов,
вводно-распределительных устройств,
аппаратуры защиты, контроля и управления,
коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии (ОДПУ),
этажных щитков и шкафов,
осветительных установок помещений общего пользования,
электрических установок систем дымоудаления,
систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода,
систем грузовых, пассажирских и пожарных лифтов,
систем автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома,
сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии,
другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Во-вторых, Общее имущества должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения.

(п. 7 и п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491).

И, в-третьих, ОСВЕЩЕНИЕ ЛЕСТНИЧНОЙ КЛЕТКИ ДОЛЖНО БЫТЬ ИСПРАВНЫМ. Требование прямо предусмотрено Законом, п. 4.8.14 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Пост. Госстроя РФ от 27.09.2003 №170.

Предельный СРОК УСТРАНЕНИЯ неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта:
неисправность в системе освещения общедомовых помещений (с заменой ламп накаливания, люминесцентных ламп, выключателей и конструктивных элементов светильников) – 7 СУТОК с момента обнаружения или заявки жильцов (Приложение № 2 Пост. Госстроя № 170).

Если в договоре управления прямо не предусмотрен такой вид работ и сроки его устранения, то вправе ли ЖЭК отказать собственникам в текущем ремонте?!
— Нет, не вправе. Общие требования к обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания граждан предусмотрены Жилищным кодексом (ст. 161 ЖК РФ), упомянутыми выше Правилами содержания общего имущества № 491 и в судебной практике. Согласно позиции Высшего Арбитражного суда РФ:
«Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме» (Постановление ВАС РФ № 6464/10 от 29.09.2010).

Таким образом, работы по восстановлению освещения в подъездах многоквартирного дома относятся к текущему ремонту, выполняются за счет «первой строки» — Содержание и ремонт силами Управляющей компании / ТСЖ без взимания дополнительной платы с жильцов, без использования взносов на капитальный ремонт.
Капитальный ремонт отличается от текущего глобальными объемами работ, сроками исполнения, бюджетом финансирования.

Капитальный ремонт охватывает все элементы здания, предусматривает одновременное восстановление всех изношенных конструктивных элементов, инженерного оборудования и повышение степени благоустройства здания в целом, устраняет физический и моральный износ.
Чтобы не вникать в строительные ГОСТы, методические регламенты, жителю достаточно ознакомиться с видами капитального ремонта, которые запланированы Региональным оператором конкретно для Вашего дома в «Региональной программе капитального ремонта».