Все мы хотим жить в ухоженном красивом доме без аварий и протечек с инженерных коммуникаций. Кто нам это должен обеспечить? С какой организации требовать ремонт в подъезде или ремонт фасада?
Коммунальный вопрос рассказывает о разнице между видами работ и ответственными исполнителями по каждому виду, основываясь на своих знаниях и опыте.
Виды ремонтных работ: аварийные, текущие и капитальные.
К аварийным работам относятся работы по локализации повреждений на инженерных коммуникациях многоквартирного дома и незамедлительном устранении аварийных участков. К таким работам относят демонтаж аварийного участка, установка хомута на трубопроводе, устранение засора в канализации, устранение подтекания с кровли во время осадков путем временного перекрытия шиферным листом такого участка, устранение неполадки в работе запорной арматуры с помощью забивания деревянного чопика либо, в случаях необходимости, перекрытие поставки коммунального ресурса. Работы выполняются специальной аварийной службой круглосуточно, заявки принимаются диспетчером. Финансирование аварийных работ — платежи собственников, в рамках «первой строки» Содержание общего имущества.
К текущим работам относят мероприятия по замене отдельных участков трубопровода общедомовых коммуникаций, частичный ремонт кровли, ремонт штукатурного слоя в подъездах с последующей окраской, ремонт межпанельных швов, частичный ремонт отмостки дома, восстановление освещения в подъезде и т.д. Исполнителем текущих работ, как правило, выступают подрядные организации по заявке управляющей компании (ТСЖ) либо собственным штатом сотрудников управляющей компании. Работы формируются по факту плановых весенне-осенних осмотров технического состояния многоквартирного дома и в соответствии с согласованным графиком выполнения работ. График выполнения работ составляется с учетом обязательного минимального перечня работ и услуг, утвержденных Постановлением Правительства № 290, а так же бюджетом многоквартирного дома, так же в рамках «первой строки» Содержание общего имущества. Составляется график индивидуально на каждый многоквартирный дом и согласовывается со старшим дома (советом МКД).
Работы капитального характера выполняются по договору с Региональным оператором в соответствии с Программой капитального ремонта либо по решению собственников многоквартирного дома. Во втором случае, собственниками на общем собрании принимается соответствующее решение о распоряжении скопленными денежными средствами на специальном счете. Объем работ позволяет полностью заменить, отремонтировать или модернизировать 100% строительных конструкций или инженерных коммуникаций дома. К таким видам работ относят: ремонт фасада (замена окон в подъездах на пластиковые, полная штукатурка и окраска всего фасада), ремонт инженерных коммуникаций с полной заменой всей разводки дома, модернизация индивидуального теплового пункта дома (установка средств автоматизации и регулирования, прямой участок под коммерческий прибор учета. Сам прибор учета в реальности не устанавливается!), так же ремонт подвального помещения, фундамента (отмостки) и кровли в полном объеме. Подрядные организации определяются конкурсом, проводимым Региональным оператором, либо по решению собрания собственников.
Обращаем внимание на подготовительные работы. Зачастую о них не упоминают в перечисленных выше видах работ, хотя, по своей важности, они совершенно им не уступают. Именно на этой стадии делаются точные расчеты, согласовываются проекты, получают необходимые технические условия и точки подключения к коммуникациям. Так же формируют звенья работников и проверяют их квалификацию, заполняются специализированные журналы техники безопасности, выбирают поставщиков и сертифицированные материалы. Недобросовестные подрядные организации, при не выполнении подготовительных работ, рискуют выполнить работы не качественно и попасть в «черный список». Любой сбой в данной цепочке — остановка всего процесса выполнения ремонта и нарушения сроков.
